关于电白区嘉和物业管理有限公司违法收费等问题的法律分析意见
电白区嘉和豪庭小区因物业公司违法收费、黑恶势力横行等问题，几年来业主多次向当地政府部门举报无果，现编写本《法律分析意见》，旨在能引起我市各级领导以及区法院主审法官的重视，对存在的非法收费等依法作出判决。
一、基本情况
（一）嘉和豪庭小区建筑面积超二十万平方米，共有住房1348套，目前入住率超80%。
（二）嘉和物业管理有限公司由电白区新建房地产开发有限公司（下称开发商）筹建管理，从2012年5月份起，服务管理嘉和豪庭小区物业至今。其服务管理采取分级承包模式，即：开发商（黄英才）一一物业公司（黄英团）一一总承包（林X ，因涉黑被判刑）一一小区实际承包人周肖霞（经理，其 经理助理李鸣X因在小区涉案被判刑期满释放）。
（三）小区住宅物业服务收费标准执行茂价（2012）347、348号文规定，签订购房合同时开发商（物业公司）张贴有《嘉和豪庭收费公示牌》注明：一、住宅物业服务费1.00元/平方、月（上下浮动20%），批准机关及文号：茂价（2012）347、348号；《前期物业管理服务协议》中约定管理服务费为1.18元/平方/月（即上浮18%）。
二、物业公司向业主强行收费情况：
（一）收费项目及标准
（1）物业管理服务费：1.18元/平方/月；
（2）高层供水加压电费：最高每吨水加压电费7.00元/吨（未含自来水公司2.75元/T）。几经业主抗议后降低至3.91元/吨、2.69元/吨、1,60元……
（3）除业主专有部份外 ，其他所有公共场所、设备设施、园林绿化等发生的一切公共水电费用。
（4）属维修基金支付的部份费用。
（二）、物业公司为了实现上述收费采取的强制措施
（1）捆绑收费，不交清物业公司规定的所有费用不给业主续卡停放车辆（含电动单车、自行车、摩托车、汽车等）。业主车辆无法正常出入小区而停放在小区外面却被强行上锁、刺破轮胎、盗走电池、割烂坐包，打烂后视镜等。曾一天晚上被破坏的车辆就有13辆之多。
（2）与开发商合作，凡未按物业公司规定交清费用的业主，开发商不返还拖欠业主多年的大额办证费（最多的办证费有三万多元。）
（3）停水停电，强拆水表，迫使业主无法正常生活而交清物业公司规定的所有费用。
（4〉冒充业主签名委托银行扣款，从业主在农信社的存款中将款项划入物业公司承包人账户（后经报案处理已退回。）
（5）利用黑恶势力威胁恐吓业主…
三、对物业公司乱收费等问题的法律分析意见：
（一）本案适用的法律（规）文件规定及相关法律行为材料
（1）《广东省物业管理条例》第三十七条：建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。
实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。
（2）茂价（2012）347号第十五条：实行政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后，每平方米的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价。
（3）市发改局（2018/11/19）对茂价（2012）347号第十五条规定的解释：我市实行政府指导价物业管理区域的政府指导价物业管理服务费包含可分摊的公共水电费，即公共水电费用分摊后的费用与物业服务费的总和。
市发改局2019/05/09答复：“物业服务费包含共用部位公用设施、设备、绿化养护运维所产生的水电费用。”
“…实行政府指导价物业管理区域物业服务收费最高收取标准不得超过价格主管部门公布的对应等级政府指导价的最高限价。”
“…小区绿化养护等产生的水电费已包含在物业服务费中，不能另行分摊。”
电白区发改局的答复：根据“…实行政府指导价的物业管理区域，公共水电费分摊后，每平方米的物业管理服务费金额不得超过对应政府指导价的最高限价”规定。因此，电白区嘉和豪庭物业有限公司可以收取公摊费，但其收取的公摊费与物业费的总和，每平方收费金额不能超过对应等级政府指导价的最高限价。
（4）a、嘉和物业公司和开发商张贴的《嘉和豪庭收费公示牌》“一、住宅物业服务收费1.00元/月/平方，上下浮动20%”。
b、《前期物业管理协议》约定物业管理服务费月每平方米1.18元（即按公示牌：一，基准价1.00元/平方/月，上浮18%）。
（二）法律分析意见
（1）嘉和豪庭小区属前期物业管理的区域，物业管理服务费标准应执行《广东省物业管理条例》第三十七条、茂价（2012）347号第十五条规定，执行政府指导价。根据上述法律文件规定和《嘉和豪庭收费公示牌》、《嘉和豪庭前期物业管理协议》及相关资料，应认定嘉和物业公司在前期物业管理服务的等级标准为茂价（2012）（348）号规定的三等服务标准，其基准价为1元/平方/月，《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费为1.18元/平方/月是上浮18%，相应等级最高限价应是1.20元/平方/月。因此，超出1,20元/平方/月部份收费属违法收费，应退还业主；高层加压供水电费按实际发生数分摊有依据，但加压供水电费奇高不可信，应由物业公司牵头，组织相关技术部门及业主共同进行调查 、测试，找出电费奇高之原因，确保以用实际发生数分摊。
（2）物业公司采取黑恶势力的手段强迫业主交费，其性质严重 ，应移交公安部门立案侦查。
电白区嘉和豪庭小区业主签名：
2019年9月
电白区嘉和豪庭小区因物业公司违法收费、黑恶势力横行等问题，几年来业主多次向当地政府部门举报无果，现编写本《法律分析意见》，旨在能引起我市各级领导以及区法院主审法官的重视，对存在的非法收费等依法作出判决。
一、基本情况
（一）嘉和豪庭小区建筑面积超二十万平方米，共有住房1348套，目前入住率超80%。
（二）嘉和物业管理有限公司由电白区新建房地产开发有限公司（下称开发商）筹建管理，从2012年5月份起，服务管理嘉和豪庭小区物业至今。其服务管理采取分级承包模式，即：开发商（黄英才）一一物业公司（黄英团）一一总承包（林X ，因涉黑被判刑）一一小区实际承包人周肖霞（经理，其 经理助理李鸣X因在小区涉案被判刑期满释放）。
（三）小区住宅物业服务收费标准执行茂价（2012）347、348号文规定，签订购房合同时开发商（物业公司）张贴有《嘉和豪庭收费公示牌》注明：一、住宅物业服务费1.00元/平方、月（上下浮动20%），批准机关及文号：茂价（2012）347、348号；《前期物业管理服务协议》中约定管理服务费为1.18元/平方/月（即上浮18%）。
二、物业公司向业主强行收费情况：
（一）收费项目及标准
（1）物业管理服务费：1.18元/平方/月；
（2）高层供水加压电费：最高每吨水加压电费7.00元/吨（未含自来水公司2.75元/T）。几经业主抗议后降低至3.91元/吨、2.69元/吨、1,60元……
（3）除业主专有部份外 ，其他所有公共场所、设备设施、园林绿化等发生的一切公共水电费用。
（4）属维修基金支付的部份费用。
（二）、物业公司为了实现上述收费采取的强制措施
（1）捆绑收费，不交清物业公司规定的所有费用不给业主续卡停放车辆（含电动单车、自行车、摩托车、汽车等）。业主车辆无法正常出入小区而停放在小区外面却被强行上锁、刺破轮胎、盗走电池、割烂坐包，打烂后视镜等。曾一天晚上被破坏的车辆就有13辆之多。
（2）与开发商合作，凡未按物业公司规定交清费用的业主，开发商不返还拖欠业主多年的大额办证费（最多的办证费有三万多元。）
（3）停水停电，强拆水表，迫使业主无法正常生活而交清物业公司规定的所有费用。
（4〉冒充业主签名委托银行扣款，从业主在农信社的存款中将款项划入物业公司承包人账户（后经报案处理已退回。）
（5）利用黑恶势力威胁恐吓业主…
三、对物业公司乱收费等问题的法律分析意见：
（一）本案适用的法律（规）文件规定及相关法律行为材料
（1）《广东省物业管理条例》第三十七条：建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。
实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。
（2）茂价（2012）347号第十五条：实行政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后，每平方米的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价。
（3）市发改局（2018/11/19）对茂价（2012）347号第十五条规定的解释：我市实行政府指导价物业管理区域的政府指导价物业管理服务费包含可分摊的公共水电费，即公共水电费用分摊后的费用与物业服务费的总和。
市发改局2019/05/09答复：“物业服务费包含共用部位公用设施、设备、绿化养护运维所产生的水电费用。”
“…实行政府指导价物业管理区域物业服务收费最高收取标准不得超过价格主管部门公布的对应等级政府指导价的最高限价。”
“…小区绿化养护等产生的水电费已包含在物业服务费中，不能另行分摊。”
电白区发改局的答复：根据“…实行政府指导价的物业管理区域，公共水电费分摊后，每平方米的物业管理服务费金额不得超过对应政府指导价的最高限价”规定。因此，电白区嘉和豪庭物业有限公司可以收取公摊费，但其收取的公摊费与物业费的总和，每平方收费金额不能超过对应等级政府指导价的最高限价。
（4）a、嘉和物业公司和开发商张贴的《嘉和豪庭收费公示牌》“一、住宅物业服务收费1.00元/月/平方，上下浮动20%”。
b、《前期物业管理协议》约定物业管理服务费月每平方米1.18元（即按公示牌：一，基准价1.00元/平方/月，上浮18%）。
（二）法律分析意见
（1）嘉和豪庭小区属前期物业管理的区域，物业管理服务费标准应执行《广东省物业管理条例》第三十七条、茂价（2012）347号第十五条规定，执行政府指导价。根据上述法律文件规定和《嘉和豪庭收费公示牌》、《嘉和豪庭前期物业管理协议》及相关资料，应认定嘉和物业公司在前期物业管理服务的等级标准为茂价（2012）（348）号规定的三等服务标准，其基准价为1元/平方/月，《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费为1.18元/平方/月是上浮18%，相应等级最高限价应是1.20元/平方/月。因此，超出1,20元/平方/月部份收费属违法收费，应退还业主；高层加压供水电费按实际发生数分摊有依据，但加压供水电费奇高不可信，应由物业公司牵头，组织相关技术部门及业主共同进行调查 、测试，找出电费奇高之原因，确保以用实际发生数分摊。
（2）物业公司采取黑恶势力的手段强迫业主交费，其性质严重 ，应移交公安部门立案侦查。
电白区嘉和豪庭小区业主签名：
2019年9月
